Por Hern�¡n Gilardo

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió duplicar el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.

En efecto, a través de la resolución 3101, publicada en el Boletín Oficial, se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar. El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007. Para acceder al texto completo de la norma haga clic aquí.

El control, impulsado desde el organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración. 

Cerco antievasión
Puntualmente, la reformulada normativa establece que el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:

• El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.

Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.

En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.

Trámite para obtener el COTI
A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:

• Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Ubicación del mismo.
• Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
• Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
• Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.

Para suministrar los datos al fisco nacional podrán optar entre los siguientes procedimientos:

• A través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal accediendo a la opción «Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles» del servicio «Transferencia de inmuebles».

En este aspecto, la flamante resolución establece que, sólo en caso de inoperatividad de Internet, se podrá solicitar el código mediante comunicación al Centro de Información Telefónica de la AFIP.

Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:

• Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Rechazar su designación como intermediario.

Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.

Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe informar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.

Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.

Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:

• Firma o cesión del boleto de compra venta.
• Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
• Celebración del acto de firma de la escritura.
• Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.

Escribanos
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado «Transferencia de inmuebles – Informe Escribanos».

Una vez verificada la vigencia del COTI, los escribanos deben constatar e informar los siguientes datos:

• Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
• Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
• Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
• Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
• Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
• Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.

Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el «Certificado de Bienes Inmuebles».

Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.

Diario Clarín, martes 10 de mayo de 2011.

Valores cercanos a los barrios más caros de Capital. Los incrementos fueron parejos en los corredores Norte, Sur y Oeste. Los precios van de los $ 1.500 a los $ 2.000 mensuales. Así, se igualan con los de zonas como Barrio Norte, Belgrano o Palermo.

PorPablo Novillo

La General Paz y el Riachuelo no son límites para el aumento de los precios de los inmuebles. En el último año, los alquileres de los departamentos en las zonas céntricas de los principales partidos del Conurbano bonaerense aumentaron un 27% en promedio , y en algunos casos los valores incluso superan a los de varios barrios cotizados de la Capital Federal.

Los datos surgen de un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, que durante marzo relevó los valores de alquileres pedidos en las principales localidades del GBA, de las zonas Norte, Oeste y Sur, por los departamentos de dos ambientes , el tipo de unidad que más se ofrece y se demanda para alquiler. Allí se ve que los aumentos más leves se dieron en Martínez, con el 14%, y Ramos Mejía, con el 15%. En tanto, el salto más importante fue en Quilmes, con el 44%. De todas formas, los incrementos fueron bastante parejos en las tres zonas.

Los precios promedio van de $ 1.320 en Ramos hasta $ 1.930 en San Isidro. Así, los precios se acercaron y hasta superaron en algunos casos lo que se pide por un dos ambientes en la Capital: hasta en zonas como Barrio Norte o Recoleta, los valores van cabeza a cabeza.

¿Por qué el aumento? Una primera explicación tiene que ver con la situación de la actividad inmobiliaria en los últimos meses, que tras el bajón de 2009 se recuperó y alcanzó los niveles de crecimiento que tenía desde la devaluación. Los aumentos se ven tanto en Capital como en el GBA, y se verifican en los alquileres pero también en los precios de compraventa. Al subir el valor de los departamentos (y también de los nuevos, por el aumento en los costos de construcción) terminan subiendo también los alquileres.

A esto se suma otro fenómeno, el de la concentración . “Así como en Capital la gente busca casi siempre los mismos barrios, la gente del Conurbano pretende siempre alquilar en las zonas más céntricas, a 5 o 6 cuadras de la estación de tren, por ejemplo, porque son las zonas con mejores transportes y servicios , y sobre todo por la seguridad. Esto hace que los alquileres de los departamentos en esas zonas se encarezcan”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario. Además, como esas zonas céntricas cuentan con menos unidades en alquiler que la mayoría de los barrios porteños, se produce ese aumento mayor en el GBA respecto de varios sectores de la Ciudad.

“Lo que sucede en la Capital se suele dar también en Provincia aunque unos meses más tarde. Acá en zona Norte hay lugares como Olivos, Martínez o San Isidro donde los aumentos de los alquileres fueron notorios”, contó Mariano Bellagamba, director de Bellagamba Marketing Inmobiliario.

No sólo los departamentos se encarecen. “El aumento de los alquileres se nota también en los locales comerciales . La gente busca e intenta bajar los precios, pero finalmente terminan pagando lo que les piden los dueños o sólo un poco menos”, contó Luis Aprea, de la inmobiliaria Aprea, referente de la zona Sur del GBA.

De hecho, y tal como sucede en la Capital, también parece estar formándose en el Conurbano un mercado de la construcción que apunta a hacer departamentos chicos , de uno o dos ambientes, para alquilarlos rápidamente. “Aunque muchos municipios ponen algunas trabas, es lógico que los desarrolladores busquen hacer unidades chicas, que siempre son las que se alquilan o venden más rápido”, comentó Bellagamba.

¿Qué pasará a futuro? Por ahora, todo hace pensar que la situación se mantendrá. “Mientras siga habiendo inflación y aumentos de sueldo, los alquileres seguirán aumentando ”, pronosticó Aprea. A esto se le suma el eterno problema de la falta de créditos hipotecarios accesibles, lo que, al complicar el acceso a la primera vivienda, obliga a mucha gente a alquilar.